← Tüm bilgi yazıları · Emlak ve tapu
Yeni yapıda alım: inşaat izni, işletmeye alma belgesi ve önsözleşme
ЗУТ'a göre inşaat izni kural olarak belediye baş mimarından alınır; yapı işletmeye alınmadan kullanılamaz. Üst kategoriler için kullanım izni, alt kategoriler için işletmeye alma belgesi aranır; önsözleşme yazılı yapılır.
Son gözden geçirme:
İnşaat izni ve inşaatın başlangıcı
Bölgesel Düzenleme Kanunu'nun (ЗУТ) 148. maddesi, yapıların ancak kanuna uygun izin alınarak yapılabileceğini yazar. İzni, kural olarak belediyenin baş mimarı verir; birden çok belediyeye yayılan teknik altyapı yapılarında ve bölgesel ya da ulusal önemdeki yapılarda yetki vali ya da bakanlardadır. 157. madde, inşaatın başlangıcı olarak izne uygun şantiye açılış ve yapı çizgisi ile kotunu belirleme tutanağının düzenlendiği günü kabul eder.
Bu iki hüküm, satıcıya sorulabilecek somut sorulara dönüşür: yapının izni var mı, hangi organ verdi ve şantiye tutanağı düzenlendi mi? Bakanlık, internet sayfasında bir Bölge Düzenleme Birleşik Kamu Sicili tutar (5а madde); bu sicilin içeriği ve işleyişi bu okumada ayrıca incelenmedi.
Kaynak: Bölgesel Düzenleme Kanunu (Закон за устройство на територията, ЗУТ) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin (erişim 2026-10-09)
Bitmiş yapının işletmeye alınması
177. madde, yapı bittikten sonra yaptıranın işletmeye alma başvurusunu yapmasını ister. Başvuruya nihai rapor, altyapı şirketleriyle bağlantı sözleşmeleri, teknik pasaport ve yeni binanın enerji performans belgesi eklenir; ayrıca işletmeye alınacak bağımsız bölümün kadastro kimliği belirtilir.
Karar belgesi yapı kategorisine bağlıdır: birinci, ikinci ve üçüncü kategoride Ulusal İnşaat Kontrol Müdürlüğü organları kullanım izni verir; dördüncü ve beşinci kategoride inşaat iznini veren organ işletmeye alma belgesini başvurudan itibaren 7 gün içinde düzenler. Bu belgeler birleşik kamu sicilinde yayımlanır.
178. madde, yapıların ya da bölümlerinin yetkili organca işletmeye alınmadan kullanılmasına izin verilmediğini yazar. Altıncı kategori yapılar işletmeye alma kapsamında değildir. Bu belge listesi yaptıran için yazılmıştır; alıcıdan neyin istenebileceğini kanun düzenlemez, aşağıdaki soru listesi kanun metninden türetilmiş bir okumadır.
Kaynak: Bölgesel Düzenleme Kanunu (Закон за устройство на територията, ЗУТ) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin (erişim 2026-10-09)
Önsözleşme ve devir
İnşaat sürerken yapılan alımlarda önce önsözleşme yapılır. Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun 19. maddesi bu sözleşmenin yazılı olmasını, nihai sözleşmenin esaslı şartlarını içermesini ve her tarafa nihai sözleşmeyi yaptırma davası açma hakkı vermesini yazar; devir ise 18. madde gereği noter senediyle yapılır.
Yeni yapı alımında bu okumadan çıkan, sorulabilecek şey listesi:
- İnşaat izni var mı, hangi organ verdi?
- Şantiye açılış tutanağı düzenlendi mi?
- Yapının kategorisi nedir, hangi belgeyle işletmeye alınacak?
- Altyapı şirketleriyle bağlantı sözleşmeleri, teknik pasaport ve enerji performans belgesi hazır mı?
- Bağımsız bölümün kadastro kimliği belli mi?
Kaynak: Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin, kira sözleşmesi bölümü (erişim 2026-10-09) · Bölgesel Düzenleme Kanunu (Закон за устройство на територията, ЗУТ) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin (erişim 2026-10-09)
Sık sorulanlar
Henüz işletmeye alınmamış binada oturulabilir mi?
ЗУТ, yapıların ya da bölümlerinin yetkili organca işletmeye alınmadan kullanılmasına izin verilmediğini yazar.
Kullanım izni ile işletmeye alma belgesi aynı mı?
Kanun yapı kategorisine göre iki ayrı belge öngörür: üst kategorilerde kullanım izni, alt kategorilerde işletmeye alma belgesi.
Resmi kaynaklar
Bu yazılar genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da göç danışmanlığı değildir — işlem yapmadan önce her bölümün altındaki resmî kaynaktan güncel metni kontrol edin. toBulgaria bağımsız bir uygulamadır: Bulgaristan İçişleri Bakanlığı (МВР) ya da başka bir devlet kurumunun resmî uygulaması, hizmeti veya onaylı kaynağı değildir.