← Tüm bilgi yazıları · Emlak ve tapu
Yabancıların taşınmaz edinmesi: arazi ve daire farkı, Anayasa madde 22
Anayasa'nın 22. maddesi yabancıların arazi mülkiyetini AB üyeliği, onaylı uluslararası anlaşma ya da kanuni miras yoluna bağlar; tarım arazisi için ek kısıtlar vardır. Bina ve daire bu maddelerde anılmaz.
Son gözden geçirme:
Anayasa madde 22: arazi
Bulgaristan Anayasası'nın 22. maddesine göre yabancılar ve yabancı tüzel kişiler arazi (земя) mülkiyetini şu yollarla edinebilir: Bulgaristan'ın AB'ye katılımından doğan koşullar, onaylanmış ve yürürlüğe girmiş bir uluslararası anlaşma ya da kanuni miras. Anlaşmayı onaylayan kanun, tüm milletvekillerinin üçte iki çoğunluğuyla çıkar. Arazi rejimini kanun belirler.
Madde 'arazi' sözcüğünü kullanır; bina, daire ya da kat mülkiyetinden söz etmez. Bu okumada binalar için ayrı bir kısıtlama maddesi açılmadı. Bu yüzden daire alımının koşulları (örneğin binanın altındaki arazi payının durumu) bu yazıda yanıtlanmaz; bir noter ya da Bulgar avukatla teyit edilmelidir.
Türk vatandaşı için AB üyeliği yolu işlemez; uluslararası anlaşma yolu ise ayrı bir onaylı anlaşmanın varlığına bağlıdır. Türkiye ile böyle bir anlaşmanın bulunup bulunmadığı bu okumada doğrulanmadı.
Kaynak: Bulgaristan Cumhuriyeti Anayasası (Конституция на Република България) — lex.bg (erişim 2026-10-09)
Tarım arazisi: ek kısıtlar
Tarım Arazilerinin Mülkiyeti ve Kullanımı Kanunu (ЗСПЗЗ) 3. maddenin dördüncü fıkrası, yabancılar ve yabancı tüzel kişilerin tarım arazisi mülkiyetini Anayasa'nın 22. maddesine göre onaylanmış uluslararası anlaşma koşullarıyla edinebileceğini, yabancı gerçek kişilerin ayrıca kanuni miras yoluyla da edinebileceğini yazar. Beşinci ve altıncı fıkralar AB ve AEA vatandaşları ile tüzel kişilerini ayrı düzenler.
Yedinci fıkra, ortakları belirli istisnalar dışında yabancı olan ticaret şirketlerinin tarım arazisi edinemeyeceğini ve tutamayacağını yazar; hamiline yazılı hisse çıkaran anonim şirketler de aynı yasağın içindedir. Yani 'şirket kurup tarım arazisi alırım' yolu kanunda bu hâliyle kapalıdır. Tarım dışı arazi türleri bu okumada incelenmedi.
Sekizinci fıkra, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin tarım arazisinde kullanım hakkı ya da başka sınırlı ayni hak edinebileceğini, koşulların kanunla belirleneceğini söyler. Bu koşulların ayrıntısı okunmadı.
Kaynak: Tarım Arazilerinin Mülkiyeti ve Kullanımı Kanunu (ЗСПЗЗ) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin (erişim 2026-10-09) · Bulgaristan Cumhuriyeti Anayasası (Конституция на Република България) — lex.bg (erişim 2026-10-09)
Sık sorulanlar
Yabancı biri Bulgaristan'da daire alabilir mi?
Okunan Anayasa ve tarım arazisi kanunu maddeleri arazi mülkiyetini düzenler, daire ya da bina alımını sınırlayan bir hüküm içermez. Ayrıntı için noter ya da Bulgar avukatla teyit gerekir.
Yabancılar için en sıkı kısıt hangi arazi türünde?
Okunan kanun tarım arazisinde ek sınırlar koyar: yabancı ortaklı şirketlerin mülkiyeti de kısıtlanır.
Resmi kaynaklar
Bu yazılar genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da göç danışmanlığı değildir — işlem yapmadan önce her bölümün altındaki resmî kaynaktan güncel metni kontrol edin. toBulgaria bağımsız bir uygulamadır: Bulgaristan İçişleri Bakanlığı (МВР) ya da başka bir devlet kurumunun resmî uygulaması, hizmeti veya onaylı kaynağı değildir.