← Tüm bilgi yazıları · Emlak ve tapu
Kiralık ev sözleşmesinde dikkat edilecekler: ЗЗД'nin kira hükümleri
ЗЗД kira için azami süre, onarım yükümlülüklerinin paylaşımı, alt kira, devir ve belirsiz süreli sözleşmede bir aylık ihbar gibi kuralları koyar; depozito ve şekil şartı okunan maddelerde yoktur.
Son gözden geçirme:
Süre, devam ve devir
Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) 229. madde: kira sözleşmesi ticari işlem değilse on yıldan uzun yapılamaz. Yalnız olağan yönetim işlerini yapabilecek kişiler üç yıldan uzun kira sözleşmesi yapamaz. Daha uzun bir süre yazılırsa sözleşme sırasıyla on ya da üç yıl için geçerlidir.
236. madde: süre bittikten sonra kullanım, kiraya verenin bilgisi ve itirazı olmadan sürerse sözleşme belirsiz süreli devam etmiş sayılır. Kiraya verenin itirazına rağmen kullanıma devam eden kiracı tazminat öder ve sona eren sözleşmenin yükümlülüklerini yerine getirir. 238. madde: belirsiz süreli sözleşmeyi taraflardan her biri bir ay önceden bildirerek sona erdirebilir; günlük kirada bir günlük bildirim yeter.
237. madde: taşınmaz devredilirse, mülkiyet sicilinde şerh edilmiş kira alıcıyı bağlar. Şerh yoksa ve sözleşme devirden önce, güvenilir tarihle yapılmışsa alıcıyı sözleşmedeki süreyle bağlar, ancak devirden itibaren en çok bir yıl için; güvenilir tarih yoksa ve kiracı taşınmazı fiilen kullanıyorsa sözleşme alıcıyı belirsiz süreli kira olarak bağlar. Kiracı, süre dolmadan devir yüzünden kullanımdan yoksun kalırsa kiraya veren tazminat öder.
Kaynak: Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin, kira sözleşmesi bölümü (erişim 2026-10-09)
Onarım, kullanım ve alt kira
230. madde: kiraya veren, aksi kararlaştırılmadıkça eşyayı kiralanma amacına uygun durumda teslim eder. Uygun durumda teslim edilmezse kiracı onarım, kira bedelinde orantılı indirim isteyebilir ya da sözleşmeyi feshedip her durumda tazminat talep edebilir. 231. madde: günlük kullanımdan doğan küçük onarımlar (duvar kirlenmesi, musluk ve kilit aşınması, baca tıkanması gibi) kiracıya aittir; diğer arızalar, kiracının kusuru yoksa kiraya verene aittir. Kiraya veren onarmazsa, iyi bir yönetici özeniyle kendisi yapan kiracı masrafı kiradan mahsup edebilir.
232. madde: kiracı eşyayı sözleşmede belirlenen amaçla kullanır, kira bedelini ve kullanımla ilgili giderleri öder. 233. madde: kiracı eşyayı iade eder ve kullanım sırasındaki zararlardan, hane halkı ya da alt kiracılarının verdiği zararlar dahil, sorumludur. Kanun, eşyanın iyi durumda teslim alındığını aksi ispatlanana kadar varsayar ve kiracıdan, eşyaya verilen zarar ve tecavüzleri kiraya verene derhal bildirmesini ister.
234. madde: aksi kararlaştırılmadıkça kiracı, kiralananın bir kısmını kiraya verenin izni olmadan alt kiraya verebilir; ama sözleşmeden doğan yükümlülüklerinden kurtulmaz. 235. madde: kat mülkiyetindeki bir yeri kiralayan, kat mülkiyetinin düzen ve yönetim kurallarına uymak zorundadır; uymazsa yönetimin isteğiyle tahliye edilebilir.
Kaynak: Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin, kira sözleşmesi bölümü (erişim 2026-10-09)
Bu maddelerde yazmayanlar
Okunan maddeler depozito (güvence bedeli) tutarını, yazılı şekil zorunluluğunu, kira artışını ve noter şartını düzenlemez. Bu konular için sözleşme metnine ve ilgili diğer hükümlere bakılmalıdır. Kira geliri vergisi ve beyan yükümlülüğü ayrı bir yazıda anlatılır (kira geliri vergisi yazısı).
Kaynak: Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin, kira sözleşmesi bölümü (erişim 2026-10-09)
Sık sorulanlar
Kiracı küçük onarımları kim öder?
ЗЗД günlük kullanımdan doğan küçük onarımları kiracıya, diğer arızaları kiracının kusuru yoksa kiraya verene yükler.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi nasıl sona erer?
Taraflardan her biri bir ay önceden bildirerek sona erdirebilir; günlük kirada bir günlük bildirim yeter.
Resmi kaynaklar
Bu yazılar genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, mali ya da göç danışmanlığı değildir — işlem yapmadan önce her bölümün altındaki resmî kaynaktan güncel metni kontrol edin. toBulgaria bağımsız bir uygulamadır: Bulgaristan İçişleri Bakanlığı (МВР) ya da başka bir devlet kurumunun resmî uygulaması, hizmeti veya onaylı kaynağı değildir.