Emlak alım süreci: noter senedi, alım vergisi ve Tapu Sicili'ne kayıt

Noter senedi şartı ve noterde ne olur

Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun 18. maddesi, taşınmaz üzerinde mülkiyeti devreden ya da başka bir ayni hak kuran sözleşmelerin noter senediyle yapılmasını ister. 19. madde, noter şekli gereken bir sözleşme için önsözleşmenin yazılı yapılmasını, nihai sözleşmenin esaslı şartlarını içermesini ve taraflardan her birine nihai sözleşmenin yapılması için dava hakkı verdiğini yazar.

Noterler ve Noter İşlemleri Kanunu'nun 3. maddesine göre noterin görev bölgesi ilgili районен съд (ilk derece bölge mahkemesi) bölgesiyle aynıdır. 25. madde, tasarruf işlemlerinde tarafların noter önünde vatandaşlık ve medeni hâl beyanı vermesini; karşılıklı ödemeli taşınmaz işlemlerinde de senette gösterilen tutarın gerçekten kararlaştırılan ödeme olduğunu beyan etmesini ister. Belirli bir tutarı aşan ödemeler noterin özel banka hesabından ya da tarafların seçtiği bankadaki hesaptan yapılır; eşik tutar kanunda eski para birimiyle yazıldığından burada tekrarlanmadı. 25а madde, işlem bedelinin noterin özel banka hesabına yatırılabileceğini de öngörür.

Kaynak: Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin, kira sözleşmesi bölümü (erişim 2026-10-09) · Notaryalar ve Noter İşlemleri Kanunu (Закон за нотариусите и нотариалната дейност) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin (erişim 2026-10-09)

Alım vergisi

Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu'nun 44. maddesine göre bedelli edinilen taşınmazlar vergiye tabidir. 45. madde vergiyi kural olarak edinenin ödediğini yazar ve tarafların aksini kararlaştırabileceğini ekler; edinen yurt dışındaysa vergi yükümlüsü devredendir. 46. madde matrahı devir anındaki euro değerine bağlar: taşınmazda kararlaştırılan fiyat ya da devlet veya belediye organının belirlediği fiyat esas alınır, bu fiyat vergi değerinden düşükse vergi değeri esas alınır.

47. madde, bedelli edinmede vergi oranını belediye meclisinin yüzde 0,1 ile 3 arasında belirlediğini söyler; yani oran belediyeden belediyeye değişebilir ve ilgili belediyenin yerel vergi yönetmeliğinden öğrenilir. 49. madde vergiyi taşınmazın bulunduğu belediyede ve devir sırasında ödenir diye yazar. 50. madde, noterlerin ayni hak doğuran işlemi vergilerin ödendiğini saptadıktan sonra yaptığını söyler.

Kaynak: Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu (Закон за местните данъци и такси) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin, taşınmaz edinme vergisi (erişim 2026-10-09)

Tapu Sicili'ne kayıt

Kayıt Ajansı, Tapu Sicili'ni taşınmazlara ilişkin veri sistemi olarak tanımlar; mülkiyeti ya da başka bir ayni hakkı tanıyan, devreden, değiştiren veya sona erdiren senetler bu sicile işlenir. Sicil üzerinden mülkiyet ve kısıtlamalara ilişkin sorgular, hizmet bürolarında ya da ücret karşılığı internet üzerinden yapılabilir. Sayfada yük belgesinin (удостоверение за тежести) gerçekliğini kontrol eden bir bağlantı da görünür.

Noter ve ajans ücretleri, hizmet bürolarının günlük kabul saatleri ve sicil kaydının tamamlanma süresi bu okumada açılan sayfa ve maddelerde yazılı değildir; ücret tarifeleri açılmadı. Güncel tutar ve süre için noterden ve ajansın ilgili bürosundan yazılı bilgi alın.

Kaynak: Kayıt Ajansı — Tapu Sicili (Имотен регистър) (erişim 2026-10-07)

Sık sorulanlar

Resmi kaynaklar

1. Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu (ЗЗД) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin, kira sözleşmesi bölümü — erişim 2026-10-09
2. Notaryalar ve Noter İşlemleri Kanunu (Закон за нотариусите и нотариалната дейност) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin — erişim 2026-10-09
3. Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu (Закон за местните данъци и такси) — lex.bg güncel birleştirilmiş metin, taşınmaz edinme vergisi — erişim 2026-10-09
4. Kayıt Ajansı — Tapu Sicili (Имотен регистър) — erişim 2026-10-07